En busca de la base de datos perfecta

Cada vez que leo más sobre el famoso termino Legaltech, más me atrapa y me apasiona y lo veo imprescindible en el día a día de los despachos jurídicos.

Si en el anterior post hablaba del paso de la Edad Media a la Edad Moderna de los despachos de abogados hoy me gustaría llegar a la PRIMERA REVOLUCION INDUSTRIAL de los despachos.

Y en verdad se podría decir que el software profesional fue en su día la revolución industrial de los despachos de abogados. Se puede decir que los software de despacho se dividen en dos grandes grupos programas de gestión de despachos y Bases de datos donde encontrar desde la jurisprudencia hasta formularios de demandas.

Los programas de gestión de despachos, como son Infolex o sudespacho.net, son bases de datos que te permiten el control efectivo de los asuntos que tienes en tu despacho.

Las bases de datos en la actualidad no son software que te descargas, sino páginas web muy potentes donde estar al día de la última doctrina del Tribunal Supremo, donde buscar sentencias de todo tipo de asuntos de distintos juzgados o formularios que te permitan realizar un escrito o demanda (personalmente no me gusta usar formularios ya que es más fácil cometer errores que aunque muchas veces son de escasa importancia pueden empañar tu demanda).

Me voy a centrar única y exclusivamente en las bases de datos y en otro momento ya hablaremos de los programas de gestión  de despachos.

Cuando se nos confía como profesionales un asunto donde tenemos que poner en práctica nuestros conocimientos y nuestra experiencia existen 3 momentos claves que harán que un asunto llegue a buen puerto o, sin embargo, naufraguemos con todo el equipo. La redacción del escrito rector o la contestación de dicho escrito, la preparación de la Audiencia Previa (si la hay) y la preparación de la vista  son momentos críticos donde ponemos lo mejor de nosotros mismos y debemos preparar con la suficiente antelación para no dejar ningún cabo suelto que nuestro compañero contrincante pueda usar en nuestra contra.

Para la confección de esos 3 momentos es necesario tener bien claro el tema, el encaje jurídico y la interpretación jurisprudencial normalmente Sentencias del Tribunal Supremo, pero también de otros juzgados o Audiencias Provinciales ya que muchas veces son en esas sentencias donde se desarrolla mejor diversos conceptos jurídicos.

El apoyar nuestro trabajo en jurisprudencia es casi tan importante como el hecho de citar bien los preceptos legales, ya que la jurisprudencia explica o interpreta dichos conceptos y eso permite que nuestro asunto y nuestros argumentos adquieran una robustez difícil de destruir.

Os tengo que confesar que en estos momentos no tengo contratada ninguna base de datos jurídica, y la razón de no tenerla radica en que no me convence ninguna.

No obstante, como uno de los propósitos de 2019, he decidido aumentar la inversión en mi despacho y ya tengo planificado en mi calendario de inversiones de este año con la intención de contratar una base de datos para la segunda mitad de año.

Ahora bien, ¿Cuál? He empezado a visitar páginas de las principales y más importantes bases de datos y me gustaría compartir las sensaciones que he tenido con cada una de ellas.

Antes de comenzar me gustaría destacar un punto a favor de todas ellas y un punto en contra. El punto a favor que he encontrado en todas ellas es que existe la posibilidad de solicitar una prueba gratuita para ver cómo funciona y más tarde decidir si te interesa comprar o no. Como punto en contra, no he conseguido en ninguna de ellas saber cuánto cuesta, cómo se paga o cuándo se paga, limitándose en todas a tener que dejar tu correo electrónico o teléfono para ponerse en contacto contigo y que alguien muy amable y formado para ello te venda el producto.  Mi análisis y estudio se va a centrar en las 4 bases de datos que a mi parecer son las más importantes:

 

  1. Tirantonline.com

 

Esta base es la que mejor conozco de todas porque mi colegio de abogados tiene un convenio con la misma y existe una versión básica al alcance de los colegiados.

Propiedad de la editorial Tirant lo Blanc, esta base de datos permite al usuario la búsqueda de jurisprudencia pudiendo filtrarla por innumerables campos e incluso por palabras clave seleccionadas.

Investigando en su página web esta base de datos cuenta con un buscador analítico basado en el big data y la última tecnología aplicable.

Además incluye un novedoso sistema en el que calcula el porcentaje de éxito del caso conforme a la jurisprudencia seleccionada.

Entre otros servicios que cuenta la base de datos están las calculadoras específicas que nos permite el cálculo de indemnizaciones por despido o cálculos de plazos procesales entre otros.

Existe un sistema personalizado de llamadas, en el cual tú puedes ponerte en contacto con ellos para que te ayuden a buscar algo que no encuentras, siendo una gran idea sino fuera porque es un 902.

El formato de la página con los colores corporativos particularmente a mí no me gusta y me parece que es un producto complicado que sería difícil sacar rendimiento.

  1. laleydigital.laley.es

La ley digital pertenece a la editorial Wolters Kluvers y en distribución con respecto a la base de datos anterior es prácticamente parecida. Nos encontramos también con un motor de búsqueda analítico con el que poder realizar una búsqueda de jurisprudencia según las necesidades del caso en el que te encuentres.

Esta página web se puede observar que existe una división entre la jurisprudencia y la doctrina del TS. Esta división aunque parezca inocua me parece útil ya que muchas veces necesitas sentencias de otros tribunales o juzgados.

Algo peculiar a destacar son las dos últimas pestañas de la página tituladas smartform y jurimetría. En cuanto a la primera por lo que aparece en la página es un sistema que te crea formularios según unos parámetros que tú especificas buscando todas las posibilidades existentes (la verdad me gustaría probarlo) y, en cuanto a la segunda, se refiere al uso de probabilidades y estadísticas para medir el éxito de un determinado asunto.

El formato me parece más atractivo que Tirant online, con colores más vivos y una sensación de limpieza que permite visualizar de mejor manera el producto que compras.

  1. Aranzadi digital.

Aranzadi es una de las editoriales por excelencia del derecho. Quien no ha tenido un código Aranzadi, con las tapas verdes tan singulares. Pues al parecer llevan 87 años en esto y tienen base de datos.

Me ha sido imposible encontrar dónde está dentro de su página y sólo he podido encontrar algunos aspectos o características como que tiene sentencias de primera instancia.

Un dato que me ha llamado poderosamente la atención es que imparten cursos gratuitos para saber manejar su producto y sacarle el mayor provecho. Me parece correcto que las propias editoriales quieran enseñar a los usuarios a sacarle el mayor provecho al producto que compran pero da la sensación que estas comprando un producto muy complejo que te va a suponer más un inconveniente que una ventaja efectiva.

  1. Lefebrvre el derecho

Tengo que confesar que con esta empresa trabaje al inicio de mi carrera profesional y la verdad no le saque el provecho suficiente a la base de datos que era bastante costosa. Esta base de datos se dividía en módulos que ibas adquiriendo según las necesidades del usuario. También incluía los famosos mementos legales de manera digital.

Puede ser por poca carga de trabajo que tenía entonces o porque en verdad no era para mí ese producto.

El formato de la página era bastante similar a la de la Ley con colores vivos y limpios que dejaban apreciar el producto que estabas comprando. Lo que recuerdo de la distribución de la página es que era poco intuitiva, donde también te ofrecían cursos para aprender a usar.

En conclusión después de investigar estas cuatro bases de datos me doy cuenta que sigo como al principio. No sé cual elegir de acuerdo a mi volumen de negocio y a las necesidades que tengo como profesional.

A mi modo de ver las bases de datos se han convertido en productos altamente complejos que no están alineados con las necesidades reales de los abogados. Se esfuerzan en ofrecer un producto tan completo que lo convierten en complejo, cuando en sí debería ser una herramienta fácil y sencilla que ayudara a los profesionales a perfeccionar mejor su trabajo.

Aún así, creo que son importantes, útiles y que necesito encontrar la adecuada para mí.

Cuando me decida cual escoger escribiré sobre mi experiencia.

 

Un Abogado en el Siglo XXI

Últimamente en el mundo de la abogacía la palabra de moda es legaltech. Este nuevo concepto hace referencia a la entrada de la tecnología al sector legal que en mi opinión pecaba de conservador, estático, encorsetado en un modo de pensar y actuar más propio del S.XX que del S.XXI.

Hasta hace bien poco, la tecnología en el sector legal y, más concretamente, en el de la abogacía se limitaba a tener un ordenador donde redactar las demandas en documento Word, un fax donde recibir de vez en cuando notificaciones de ciertos juzgados y los más innovadores tenían un escáner donde digitalizar ciertos documentos (no todos porque era mucho trabajo).

El software más avanzado del que se disponía era un programa rudimentario de gestión de despacho y el email que el Colegio de abogados te proporcionaba pero que tampoco se utilizaba demasiado para trabajar porque ni tenías la costumbre, ni tampoco tenías a quien mandárselos.

Eran tiempos donde las demandas se presentaban en papel en el registro de los juzgados con tantas copias como partes había en el procedimiento (confieso que hasta hace bien poco seguía imprimiendo las demandas por duplicado). Eran tiempos donde llamabas a los Procuradores, te visitaban en el despacho para llevarse los juegos de demandas y las notificaciones te llegaban por correo ordinario o venía un amable señor o señora diciendo que era un agente del juzgado y que venía a traerte una notificación.

Pero todo eso cambio. La llegada de programas más potentes de gestión de despacho que no sólo te permitía que fuera una base de datos, sino que HASTA PODIAS HACER LA FACTURACIÓN, la entrada de Lexnet (que funcione o no correctamente es harina de otro costal) primero para los procuradores y luego para nosotros los abogados, supuso que obligatoriamente era necesaria la presentación telemática de los asuntos y por supuesto, las notificaciones iban a seguir el mismo proceso: las recibiríamos también de manera telemática. Esto supuso un cambio sustancial en la manera de trabajar y de entender que algo empezaba a cambiar dentro de nuestro sector que llevaba haciendo las cosas igual desde la mitad del siglo pasado o antes.

No todo ha sido perfecto ni mucho menos pero la entrada de la tecnología ha permitido una mayor libertad y flexibilidad a la hora de trabajar. Actualmente no hace falta que estés en la ciudad para comenzar un procedimiento, sino que con un ordenador y un escáner puedes trabajar sin ningún tipo de problema. Queda mucho que avanzar pero en mi opinión vamos por un buen camino, lento pero seguro.

Pero aun así, uno de los aspectos que hoy en día sigue siendo un caballo de batalla es la generación de clientes. Tradicionalmente la cartera de clientes de un abogado se nutría del boca-boca, de los amigos, de los conocidos y de una promoción muy básica que se realizaba en las páginas amarillas o en algún anuncio local.

Esto suponía que los abogados que llegábamos nuevos al sector, que no “heredábamos” el despacho de nuestros padres o de algún familiar tuviésemos muchas dificultades a la hora de abrirnos camino en este apasionante mundo de la abogacía.

No hacía ni dos meses que me acababa de colegiar y estaba sentado en la mesa del despacho donde todavía tenía la calidad de pasante (que época más bonita en mi vida)  y no paraba de pensar en cuál iban a ser los pasos a seguir para conseguir MI PRIMER CLIENTE.

Tenía claro que las redes sociales eran una gran plataforma de publicidad a donde dirigir, y estaba en lo cierto por aquella época la red social más potente que había era Facebook donde tenía un perfil de usuario, pero tenía que encontrar la manera de crearme mi propia marca como abogado. Otra de las redes sociales donde me acababa de registrar aunque todavía no la dominaba mucho era Twitter, estaba bien pero ¿eran 120 caracteres suficientes para decir algo?

Pero todo cambio una tarde en la que recibí una llamada. Una tal Valeria me llamaba de una página elabogado.com, que era un directorio de abogados donde tú te apuntabas y si alguien solicitaba un servicio en tu ciudad te podrías poner en contacto y captarle como cliente. Al principio le dije que no, que no me interesaba, pero poco después decidí que sí que me iba a apuntar. Creo que fue la mejor decisión de mi vida, gracias a esa llamada y a esa mujer tan simpática encontré la forma de conseguir clientes a un precio más que simbólico.

Durante estos 6 años de trayectoria profesional puedo decir que más del 90% de mi cartera de clientes ha llegado gracias a internet. Gracias a la promoción y el marketing online.

Mucha gente no lo entiende e incluso se opone a este tipo de promoción y que la manera tradicional es la correcta. Este modo de pensar y de ejercer la abogacía donde se espera que los clientes lleguen a la puerta está caduco. No podemos olvidar que la abogacía no es más que otro sector de la economía en la que existe mucha competencia y que la forma de progresar debe ser mediante la promoción y el marketing. En la actualidad TODOS LOS ABOGADOS debemos preocuparnos en crear nuestra propia marca, en planear nuestro mensaje, nuestra forma de trabajar y decidir a qué sector del mercado queremos dirigirnos, vamos marketing en estado puro. Esta tarea lleva tiempo, no sólo de conocer el mercado, sino también a nosotros mismos y destinar tiempo y recursos a esta ardua pero emocionante tarea.

En la actualidad existen multitud de empresas que se dedican a la captación de clientes: lexgoapp, elabogado.com, abogado365, abogadium, easyoffer. Todas y cada una de ellas con una forma distinta de trabajar, con unos requisitos distintos.

En mi caso, solo he utilizado 2 de ellas: lexgoapp y el abogado.com y me gustaría analizarlas de forma separada para evaluar sus puntos favorables y los puntos más desfavorables.

 

LEXGOAPP

                        Hace unos años me apunte a una página que se llamaba Lexgoapp. Era una página de reciente creación (no había ni 50 abogados) donde te ponían en contacto con los clientes, pero tampoco le hice demasiado caso y se quedó ahí.

Pero hace poco más de 2 meses volví a ver un anuncio de esta misma página y como quería un cambio decidí empezar a investigarla.

La filosofía de Lexgoapp se basa sobre todo en acercar la tecnología (el legaltech) al mundo de la abogacía, en otras palabras, modernizarnos que ya era hora.

Lexgoapp funciona con un sistema de Tokens que puedes utilizar para comprar consultas. Las consultas son las llamadas recibidas de clientes potenciales de toda España (y parte del extranjero) que quedan registradas a la espera de que un abogado decida que le interesa el asunto y que quiere ponerse en contacto con el cliente.

La ventaja que tiene esta página sobre las demás, es que el que elige que consultas decide atender es el propio abogado y no se impone como ocurre en otras páginas. Esta capacidad de elección es fundamental para tomar decisiones estratégicas en tu despacho. Otra gran ventaja que tiene esta página es que aparecen todas las consultas de España y no se limitan solo a tu ciudad, pudiendo el abogado si quiere ampliar cartera en otras ciudades. Esto beneficia mucho al abogado que no le importa viajar o que le interesa ampliar horizontes.

La mayor desventaja que observo en lexgoapp es que la mayoría de las consultas se centran sobre todo, en ciudades grandes dejando un poco de lado a las ciudades pequeñas. Esto reduce las posibilidades de poder captar a un cliente.

Esta plataforma queda complementada con otros servicios que, aunque no están encaminados a la captación directa de clientes, sirven para hacer promoción de manera indirecta. Los servicios más destacables son preguntas al abogado. Es un servicio tipo foro en el que una persona puede plantear una pregunta y que sea contestada por un abogado especializado de manera gratuita. Por otro lado, Lexgolearning (un proyecto de lexgoapp)  es una comunidad colaborativa de profesionales del derecho, donde puedes compartir tus demandas, recursos… con la comunidad y a cambio recibir una compensación económica.  Y por último, un servicio que particularmente me parece gran idea abogado al habla el cliente puede comprar 15 minutos de llamada con un abogado el cual se pondrá en contacto con el cliente para comentar un asunto, una duda. Este sistema es una gran innovación y un servicio importantísimo para los clientes que no pueden concertar una visita con un abogado pero tienen que solucionar una duda.

Tras mi experiencia, estoy muy satisfecho con lexgoapp, porque oferta un gran servicio tanto para los clientes, como para los abogados.

 

Elabogado.com

                        Como ya he dicho antes, tengo que agradecer a esta plataforma prácticamente la totalidad de mi cartera de clientes. Esta plataforma fundamentada en un precio por mensaje que marca el propio abogado, se encarga de poner en contacto a los clientes y los abogados filtrando por especialidad y localización, recibiendo el abogado simplemente los clientes potenciales de su área de influencia.

Esta plataforma se caracteriza porque el cliente al que el abogado previamente contacta y concierta una cita se acerque al despacho y lleguen a un acuerdo en cuanto al presupuesto y a la forma de pago.

Una de las mayores ventajas de esta plataforma es que es el abogado el que decide cuánto y cómo quiere invertir. Pero en la actualidad he observado bastantes desventajas que cada vez hacen que tome menos en cuenta esta plataforma. En primer lugar, el posicionamiento del abogado se basa sobre todo en el precio por mensaje, es decir si decides que te quieres gastar 5€ por mensaje te encontraras por encima del que haya escogido 4€ y por debajo del que haya escogido 6€. Esta plataforma en los últimos años ha sido la que mayor popularidad ha tenido y por lo tanto, cada vez hay más abogados inscritos en ella lo que obliga a invertir más por el mensaje si quieres encontrarte dentro de las primeras posiciones sin garantizarte el éxito. En segundo lugar, el control del cliente verificado es bastante subjetivo, esto provoca que cuando te pones en contacto con el cliente solo quiera una consulta breve o que simplemente ni aparezca por tu despacho, lo que provoca que tú pierdas el dinero de tu mensaje. Y en tercer lugar, la rápida respuesta, cada vez que recibo una notificación supone LA CARRERA para llegar antes, ya que tu mensaje ha sido mandado por lo menos a otro compañero que se encuentra en la misma situación que tú y tampoco quiere perder el dinero de su mensaje.

En definitiva, elabogado.com será siempre la página que me abrió camino en esta profesión pero que cada día veo con más defectos con respeto a su competencia. Ojala las cosas cambien y vuelva a ser esa página de referencia para todos los compañeros.

Para finalizar me gustaría lanzar una pregunta ¿Cuál es el siguiente paso en la contratación de clientes vía internet? Bajo mi punto de vista, la última frontera a conseguir es la contratación íntegra de los servicios legales por vía electrónica. Al igual que compras por Amazon o contratas servicios con una compañía telefónica sin acudir a una tienda física, el siguiente paso en la abogacía es confiar los asuntos a los letrados sin acudir a los despachos que mediante las nuevas tecnologías puedan realizar su trabajo de manera telemática (teléfono, skype) con mayor productividad y rapidez.

MI VISION DE LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECAS

Cuando me desperté aquel 24 de octubre de 2018 nadie podía imaginar lo que iba a pasar sólo unas horas después. Tenía vista a primera hora por lo que seguí el mismo ritual que hago cuando tengo vista y, mientras me dirigía a tomarme un café enfrente del juzgado, vibró mi móvil. Era un Whatsapp de una compañera que decía: “CAMBIO EN EL CRITERIO JURISPRUDENCIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO. EL IMPUESTO LO PAGAN LOS BANCOS”. No me imaginé que ese mensaje era el primero de todos los que iba a recibir ese día. Cuando entré en el juzgado, un corrillo de procuradores estaba comentando la noticia que estaba corriendo como la pólvora en los círculos legales. Ya no me quedaba nada para entrar en sala por lo que puse en silencio mi móvil, saque mis papeles y cuando me llamó el oficial entré sin preocuparme mucho de mi móvil.

Tras 15 minutos de Audiencia Previa salí y bastante contento del resultado de la misma. Deje la toga y salí de camino a mi despacho. No era mucho camino, algo así como 5 minutos andando que aprovecho para mirar el email o simplemente zambullirme en mis pensamientos, pero ese día era distinto. Al mirar el móvil observé que tenía 8 llamadas perdidas, 65 whatsapps y 11 e-mails. TODOS ellos tenían relación a la sentencia del Tribunal Supremo que, yo sin saberlo, estaba poniendo patas arriba el país. Poco a poco fui contestando uno a uno a todos los clientes que querían saber si eso afectaba en algo a su asunto. Mi respuesta fue prudente y pedí paciencia, ya iríamos viendo como evolucionaba esto (me vino muy bien si tenemos en cuenta la paralización que al día siguiente tuvo lugar por el Presidente del Tribunal Supremo). Tras prácticamente todo el día contestando mensajes, emails y llamadas me hice una pregunta. ¿Cómo me he metido en esto?

Pues todo comenzó hace algo más de 3 años, cuando en el 2016 una compañera me explicó por primera vez que eran los gastos de formalización de hipoteca y la oportunidad de negocio que suponía para los abogados pequeños este maremoto jurídico sin precedentes recientes en la historia judicial de nuestro país. Todos teníamos bien reciente las cláusulas suelo, pero este, aunque era menor cantidad de dinero para los clientes, tenía la ventaja de que TODAS Y CADA UNA DE LAS HIPOTECAS tenían gastos que al parecer ahora debía ser devueltos a los hipotecados por la maquinaria bancaria que freía a obligaciones a sus clientes.

Amigos, familia, amigos de amigos y amigos de la familia se acercaban al despacho para que estudiásemos sus escrituras hipotecarias y preguntar a cuánto tenían derecho a reclamar al banco.

Poco a poco, durante los siguientes 2 años mi despacho parecía cada vez más una notaria que un despacho de abogados y mi cartera de clientes se fue especializando en clausulas abusivas. Llego un momento que deseaba divorciar a alguien.

Los retrasos empezaban a estar al orden del día, los juzgados especializados que el gobierno había impuesto en todas las provincias españolas, dejando SOLO UNO por provincia, provocó que las demandas que presentábamos se eternizaran en el tiempo y hoy todavía tengo señaladas audiencias previas de gastos de demandas presentadas en el año 2017.

 ¿En qué consisten los gastos de formalización y sobretodo en que se fundamentan?

Los gastos de formalización hacen referencia a los gastos que el hipotecado tiene que hacer frente por la formalización de un préstamo con garantía hipotecaria con una entidad bancaria. Los gastos se desglosan básicamente en: Gastos de Notaría, Gastos de Inscripción en el Registro de la Propiedad, Gastos de gestión o tramitación, Impuesto de actos Jurídicos documentados y Gastos de tasación del inmueble. 

Estos 5 gastos suponen al hipotecado un desembolso aproximado entre 3.500,00€ y 7.500€ dependiendo de la cantidad de préstamo solicitado y la comunidad autónoma en la que te encuentres. Pero, ¿todos esos gastos deberían ser pagados por el hipotecado?

En otro post explicaré más minuciosamente en qué consisten cada uno de los gastos y la estrategia a seguir con ellos, pero ahora de manera preliminar la respuesta a esta pregunta se debe contestar con un DEPENDE.

Depende del enfoque que escojamos. Si miramos desde el punto de vista del prestatario obviamente se produce un desequilibrio claro entre prestatario y prestamista, basculando todo el peso económico hacia el prestatario. Mientras que si lo miramos desde el punto de vista del prestamista, el hipotecado firma una escritura pública en la que una de sus cláusulas (normalmente la 5ª relativa a los gastos a cargo del prestatario), dando su consentimiento y su conformidad al clausurado del préstamo obligándose jurídicamente a todas las responsabilidades que ahí quedan contendidas y ahora intentar retrotraer todos y cada uno de los negocios jurídicos celebrados en estos años supone un quebranto a la seguridad jurídica.

Es importante tener claro un concepto que a la hora de diseñar estos asuntos es vital, ¿quién es el beneficiario o interesado de formalizar la escritura de préstamo hipotecario?

Si contestamos a esta pregunta rápidamente y sin pararnos a pensar todo el mundo diría EL HIPOTECADO que es quien solicita la operación financiera y, en definitiva, recibe el dinero para comprar la casa.

Pero si construimos de forma lógica el devengo de dichos gastos, la respuesta no es tan obvia. La solicitud de un préstamo para la adquisición de una vivienda lleva aparejada una garantía hipotecaria, es decir, la entidad bancaria te presta el dinero para la venta pero para “garantizar” que se lo devuelves pones como hipoteca la propia vivienda que vas a comprar y sino le devuelves el dinero se quedan con la casa.

Para que una propiedad se encuentre grabada por una “Carga” debe ser inscrita en el registro de la propiedad y para ello es necesario que se encuentre recogida en una escritura pública por lo que si la entidad bancaria quiere inscribir su derecho sobre una propiedad es imprescindible que se acuda a una notario para elevar el préstamo a escritura pública.

La elevación a escritura pública implica que se devengue el impuesto de actos jurídicos documentados  que la ley especifica que el sujeto pasivo (persona que debe pagar) sea el “interesado” en la elevación de la escritura pública sin especificar quien es. Por el contrario, el reglamento del impuesto (punto discordante y más discutido en estos temas) declara que el sujeto pasivo es EL HIPOTECADO. 

Por último, quedan dos gastos por encajar: tasación y gestión. En cuanto a la tasación, es necesario que se cuantifique “la carga” y para ello es necesario que se realice una tasación de la vivienda que concluya el valor real de la misma. Todos estos gastos suponen una carga burocrática inmensa para el hipotecado y deben ser abonados por él. La entidad bancaria debe asegurarse que se lleven a cabo si quiere tener una escritura de préstamo hipotecario y asegurarse que se inscriba en el registro de la propiedad para ello, toda esta tramitación se realiza mediante una empresa de gestión que se encuentra facultada para actuar en nombre de los hipotecados y hace mediante suplidos todos y cada uno de los pagos.

En resumen, en todo préstamo hipotecario debe existir una tasación que permita cuantificar el valor de la carga que debe estar contenida en una escritura pública (Gastos notariales) que devenga un impuesto de actos jurídicos documentados, debiendo de ser inscrito en el registro de la propiedad (Gastos de registro), siendo la gestoria (Gastos de gestoría) la encargada de abonar mediante suplidos todos estos gastos que según la escritura debe abonar el hipotecado.

Si observamos todos estos gastos orbitan entorno a un concepto “carga hipotecaria” que INTERESA ÚNICAMENTE  a la entidad bancaria y sin embargo, quien debe hacerse cargo de los mismos es el hipotecado.

En cuanto a la postura tomada por las entidades bancarias con respecto a que todos estos procedimientos atacan de manera directa la seguridad jurídica, en cierta medida tienen toda la razón. Como ya veremos, las demandas de nulidad de cláusulas de gastos se fundamentan en que los gastos de formalización deben considerarse una cláusula general de la contratación al no ser pactada individualmente entre las partes y que además es abusiva por desplazar todos los gastos derivados del préstamo hipotecario al hipotecado. Por lo tanto, la cláusula padece de nulidad radical lo que provoca que sea imprescriptible y como la devolución de la cantidad no debe considerarse como una acción accesoria, sino como fruto de la declaración de nulidad tampoco deberían (en un principio) prescribir. Esto sitúa a las entidades bancarias en la tesitura de que podrían ser demandados por todos los préstamos vencidos o no que hayan suscrito, habiendo sido formalizados con todas las garantías legales y con la asunción de todas las obligaciones que los prestatarios podían asumir.

En próximos post, entraré en profundidad en todos estos conceptos y cuál es la opinión de los juzgados y Tribunales, pero por el momento de manera preliminar nos permite poder sacar las siguientes conclusiones:

1.- Los gastos de formalización ha sido el mayor maremoto jurídico de la historia de nuestro sistema jurídico.

2.- Los gastos de formalización se generan principalmente sobre el concepto de “carga hipotecaria”.

3.- Dichos gastos deben ser abonados por el interesado. En este punto hay discrepancias sobre quien lo es y quien debe pagar.

4.- La cláusula de gastos, según la interpretación del consumidor, adolece de nulidad radical y por lo tanto, es imprescriptible y deben ser abonados al hipotecado todos los gastos abonados.

5.- Las entidades bancarias, por otra parte, formalizan los préstamos hipotecarios con la premisa de que los hipotecados tienen la intención de obligarse y la nulidad de una cláusula de esta manera supone una ruptura con un principio tan básico como es el Principio de Seguridad Jurídica.

En mi opinión, en este tema hemos basculado hacia los extremos. Antes de la Sentencia del 23 de diciembre de 2012, a los bancos no se les discutía y aunque no exista un monopolio, tal y como conocemos el concepto, daba igual acudir a uno que a otro banco que los gastos en todos ellos iban a ser sufragados por el hipotecado. Esa figura de dominación absoluta en el que la otra parte no puede pactar nada. Era necesario un freno y poner las cosas en orden pero desde la PROPORCIONALIDAD. Obviamente la figura del interesado debe ser repartida, ya que las entidades ofertan una hipoteca teniendo en cuenta que va a existir una carga hipotecaria que le permita en caso de impago recuperar la inversión por medio de la vivienda. Esto afecta a las condiciones del préstamo. Por lo tanto, el hipotecado es también interesado.

 

 

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